1. ¿Qué significa comprar sobre plano?

Comprar una propiedad off-plan implica firmar un contrato de compraventa (SPA) con el promotor cuando la vivienda aún no está terminada, e incluso antes del inicio de obras.

• Pagas en cuotas según un plan de pagos acordado.
• Los fondos se depositan en una cuenta escrow del proyecto, regulada por el gobierno.
• La entrega suele producirse entre 1 y 4 años desde el lanzamiento, dependiendo del desarrollo.

2. Ventajas de comprar sobre plano

1. Precio inferior al mercado

   Los precios off-plan suelen ser 10–30 % más bajos que los de unidades listas (ready). Esta prima de acceso compensa la espera hasta la entrega.

2. Planes de pago flexibles

   Entradas desde el 10 % (≈ 25.000–40.000 €) y pagos escalonados durante la construcción. Algunas promociones permiten pagar hasta el 50 % tras la entrega (post-handover).

3. Alta revalorización

   Muchos proyectos suben de precio entre el lanzamiento y la entrega, generando plusvalías sin necesidad de alquilar.

4. Posibilidad de reventa anticipada

   En determinados proyectos puedes revender antes de la entrega una vez has pagado un % mínimo (habitualmente 30–60 %), sujeto a condiciones del promotor.

5. No exige hipoteca inmediata

   Ideal si no quieres endeudarte desde el inicio: vas financiando con tus cash flows mientras avanza la obra.

3. Riesgos y desventajas de comprar sobre plano

1. Retrasos en la entrega

   Aunque el mercado está regulado, pueden producirse retrasos de meses. Revisa cláusulas de prórroga y penalizaciones.

2. Calidades inferiores a lo prometido

   El showroom y renders pueden no reflejar la calidad final. Prioriza promotores con historial sólido y especificaciones claras en contrato.

3. Dificultad para revender

   No todos los proyectos permiten assignment. Además, necesitarás un comprador que asuma pagos pendientes.

4. Inversión “muerta” durante la obra

   No hay alquileres ni uso hasta la entrega, por lo que no genera rentas en ese periodo.

5. Dependencia del promotor

   Si el promotor incumple o tiene problemas financieros, el proyecto puede detenerse. Verifica registro y situación ante RERA/DLD.

6. Riesgo en mercados bajistas

   En correcciones de mercado podrías pagar más que el valor al entregar. Mantén margen de seguridad y horizonte de inversión adecuado.

4. ¿Qué promotores son más fiables?

En Dubái operan promotores semipúblicos y privados consolidados. Entre los más reputados:

• Semipúblicos: Emaar (Downtown, Dubai Hills, Creek Harbour), Meraas (Bluewaters, Jumeirah), Nakheel (Palm Jumeirah, The World).
• Privados: Sobha (Sobha Hartland), Ellington, Imtiaz, Danube.

5. ¿Qué garantías tiene el comprador?

• Cuenta escrow dedicada: los fondos solo pueden usarse para ese proyecto.
• Registro RERA: todos los desarrollos deben estar inscritos y supervisados.
• Ley de protección al comprador: canal de reclamaciones ante incumplimientos.
• Snagging previo a entrega: lista de defectos para corrección por el promotor.

6. ¿Y los impuestos?

• EAU: sin IRPF sobre alquiler o plusvalía; sin impuesto anual de propiedad. IVA 5 % aplicable a viviendas nuevas entregadas.
• España (si eres residente fiscal): obligación de declarar inmuebles y rendimientos en el IRPF y, en su caso, patrimonio. Posibles obligaciones informativas (p. ej., Modelo 720).

7. Consideraciones adicionales

• Estrategia de salida: ¿revenderás o alquilarás? Si alquilas, valida la demanda de rentas en la zona objetivo.
• Visado: unidades off-plan pueden servir para visados (Golden o 2 años) una vez entregadas y cumpliendo los umbrales.
• Reventa antes de entrega: confirma si el proyecto lo permite y el porcentaje mínimo pagado (a menudo ~40 %).
• Flujo de caja: planifica cuotas y post-handover para no tensar tu liquidez.

Conclusión

Comprar sobre plano en Dubái es una excelente opción para inversores que buscan acceso con poco capital, potencial de crecimiento y planes de pago cómodos. No obstante, exige paciencia, análisis riguroso y elección cuidadosa del promotor. Con metodología y asesoramiento, el off-plan puede ser un gran acelerador de tu cartera.